转】██告诉你不动产伸向你的黑手，租房，合租全攻略██
以本人六年的在日不动产工作经验（中国人、日本人不动产都做过）告诉你们不动产幕后的黑手。 作为普通来日本工作，留学的人自然首先要解决吃、住的问题，要解决住的问题，自然就离不开租房，而在日本租房的形式，无非就是整租，合租和租寮这三大类。合租就是指房东出租2DK或者2LDK中的一个房间，厕所、浴室、厨房共用，此种租法较为简单，租客只要按月付房租就可以，有的房东会要求退房的时候缴纳一部分钱作为清扫费。而租寮就是指租宿舍类型的，租一个房间，同样厕所，浴室、厨房需要共用，除按月缴纳房租以外，入住和搬出的时候会要求缴纳入寮金和清扫费，此种租法较合租而言，由于寮内入住人数众多，早晨和晚上用厕所浴室高峰时期会造成拥挤，但租金较合租而言会相对便宜。 下面来说重点，就是整租。说道整租，自然离不开不动产。从不动产的角度来讲，整租无非就是租两大类，レオパレス21和普通借贷。说道这里，就不能不说一个关键的不动产业界术语叫做“广告料（広告料）”，又叫做“AD”。简单来说就是A社介绍一个B社的物件给租客，A社能从B社拿到多少的回扣，通常是以房租的半分比形式出现，一般会写在图面的下方或着某一位置，当然，这个自然不会让客户看到。 再来说中国人不动产和日本人不动产的区别。在日本人不动产就职的员工，一般都有底薪，而且不低，介绍出去一套房子拿的回扣相比较底薪而言微乎其微，所以，去日本人不动产租房，只要你提出要求，无论是地点，价格，对方一定会给你提供一套相对满意的房子。而且大部分日本人不动产是有自社物件的（就是不动产买下的物件，可以租或者卖，也可以由别的不动产介绍），租这些物件条件较为优惠。 再说中国人的不动产，一般只是介绍日本人的不动产物件，自社物件微乎其微。而且中国人不动产员工没有底薪，但是有客观的提成，可以达到营业额的50%-60%。比如说一套房子房租5万，广告料（AD）200%，再收100%的中介费，那么这套房子的营业额就是15万，介绍这套房子的人可以拿7.5-8万，一个月能成交几套很难说，但是这就造成和中国人不动产员工一遇到客户联系非常频繁，给人的感觉像国内卖保险的。 再说说中国人不动产的幕后黑手吧。这么说大家都明白了，其实中国人不动产说白了就是二道贩子，但是当二道贩子也要有道德不是？在中国人不动产租房，在满足客户条件的同时，更注重的是广告料，说白了就是有便宜的房子也不租给你告诉你没有，或者是外国人不可等等诸多借口，然后把你往广告料高的房子里面推。为什么广告料高，相信大家都明白，如果你是房东，房子条件不好租不出去，才把广告料调高，好让不动产为了营业额而推自己的房子。何为条件不好？地点偏，离车站远，死过人，蟑螂老鼠多，房子旧，设施不好等等都是原因。山手圈上的房子能有广告料高的么？ 常见黑手： 1. 缴定金 2. 把客人往广告料高的房子里面推，有好房不推 3. 有好房广告料低怎么办？加礼金，明明没有礼金，没有广告料，好吧，这套非常符合您的要求，我加两个月礼金。 4. 遇到非常难对付的客户？好吧，我先编一个假的房源信息，你租吗？租吧，缴定金，过了两天，对不起，您的房子保证会社没过，我再帮您找别的房子吧，这套行么，最近没好房源您先凑合吧？什么不凑合？那你妈的定金别想要回来了。
下面来教教大家如何防黑手租到自己最满意的房子 1. 任何时候不到签约的那一刻不要交定金。在日本租房提交资料审核是不需要缴定金的，等一切审核都过了，去签约的时候才交钱，就是你去写契约书，签字盖印章的时候才交钱，一开始交再留卡，银行存折，护照等资料的时候一定不要交钱。遇到让你交定金的怎么办？不缴不给申请，拿着你找好的房子去找下个中介，都让交？去找日本人中介，日本人中介从来不需要缴纳任何定金，不会日语，找前辈，有的日本人不动产都有会中文的员工。 2. 货比三家，一般不动产给你的图面肯定不会标着广告料多少的，因为根据广告料你能轻易算出这套房子他挣多少钱，从而进行划价，怎么办？多找几家不动产，货比三家，又或者拿着你找好的房子去多问几家不动产，当然要问问日本人的不动产，不要认为日本人的不动产是不能划价的，也可以！ 3. 全日本的房源每个不动产都能看到，都能做契约，如果某中国人不动产跟你说这套房子只有他们会社有那都是屁话，据我所知中国人不动产没有几家有自社物件，即便有也就是不超过5件，找好房，千万别缴定金，多去日本人不动产问问价格。 4. 如果不动产跟你说这套房子做活动如何如何，明天就活动就取消了千万别信，日本房子是有做活动的，但都是到月底，没有到10号、20号活动就截止的，他那么说就是让你赶紧缴定金而已。 5. 中国人不动产营业员一般上来不会跟你直接谈房子，他们会跟你聊天，看你喜欢聊什么他们就跟你聊什么，然后让你觉得跟他有一见如故，相见恨晚的感觉，然后再谈房子，下面一句话就是“既然我们那么谈的来，你在哪租都是租，不如就在我这租吧。”记住，你去跟他是谈房子的，不是谈人生谈女人谈游戏的。 暂时就想了那么多，又到了租房旺季，希望不要更多的人被忽悠，中国人不动产最喜欢的是刚来日本的留学生，或者是语言学校住寮的学生，又或者是着急搬家的人。 切记切记，不要缴定金；货比三家，看好了的房子多问问日本人的不动产，或者多找几家中国人的不动产；不要逼自己太急搬家，可以朋友的地方借宿一下慢慢找；不要再跟不动产营业员初次聊天的时候透露太多的个人情况及信息，记住你是找他们租房的，不是去聊天的，上来直奔重点，房子，对于他问你个人信息的话，含糊其词就可以。 对了，还有个注意，如果你是在不会日语，没有懂日语的朋友，那么你要多找几家中国人不动产，让他们给你推荐一堆房子然后自己选，选好了多问几家中国人的不动产，说我就要这套房子，最重要的是，说完以后晾他们几天，如果有空间他们会自己主动给你降价。 还有，再他们没给你发合适的房源的时候还是不要去中国人不动产公司面谈的好，他们的第一步就是不管有没有房源先把你忽悠来，然后各种言辞，什么我做这行很久了你这种情况不好找，现在正好有一个之类的，千万别信，那些都是广告料高的房子。 当然你也不能让人家不挣钱，一套房子让他们挣100%广告料就可以了，也就是一个月房租，反正这钱是物件公司出又不是你出，但如果是200%广告料么，你可以免中介费的基础上再讲价讲到免费入住一个月，又或者是吧保证会社和火灾保险的钱免了，反正怎么谈看你们了，一般中国人不动产给你推的房子都是很高的广告料，免中介费是肯定能谈下来的，然后具体有多大讲价空间就看你货比三家然后大概推算广告料有多少了。 写此文，送给刚来日本学习，工作生活的朋友们。
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发表于 2013-5-3 10:09:26
